クオリアホーム

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不動産購入の流れ

不動産ご購入の流れを、7段階に分けてご説明します。購入相談から引渡しにいたるまで、疑問点や注意点をわかりやすくまとめました。
各項目内にある「詳細を見る」のボタンをクリックすると詳細が表示されます。

  1. FLOW.1 購入相談・資金計画
  2. FLOW.2 物件収集
  3. FLOW.3 物件選定
  4. FLOW.4 購入のお申込み
  5. FLOW.5 不動産売買契約の締結
  6. FLOW.6 ローン契約
  7. FLOW.7 残代金決済・引渡し

FLOW1 購入相談・資金計画

まずは面談させていただきます。
その中でお客様の希望条件や属性、資金計画などを確認させていただきます。

不動産取引は本体価格が非常に大きく購入に伴う諸費用も高額になります。
まずは諸費用も含めた物件の総額を把握し、自己資金とローンの額を確認しましょう。

1ご購入に必要な資金のご確認

不動産購入には物件本体の価格に加えて、税金・諸経費などさまざまな諸費用が必要になります。
この諸費用部分は物件の価格のおよそ6〜8%が目安です。その他、物件によっては補修費用なども必要になります。

2諸費用の内訳

主な諸費用

保証取扱手数料
アパートローンをお借り入れ時の事務手数料です。
支払時期:アパートローン実行時(=残代金お支払い時)
※金額は金融機関により異なります。
保証会社保証料
アパートローンをお借り入れる際の保証料です。
支払時期:アパートローン実行時(= 残代金お支払い時)
※金額は金融機関、お借入額・お借入期間により異なります。
登記費用
登録免許税や所有権移転やローンの抵当権設定と、司法書士への報酬を合計して、司法書士に支払います。
火災保険料
保険の内容や年数、地震保険をつけるかどうかにより金額が異なります。
管理費・
修繕積立金などの清算金
区分所有(マンションなど)の売買の場合、日割りで清算します。
支払時期:所有権移転時(= 残代金お支払い時)
仲介手数料
仲介手数料は成功報酬になります。取引が成立した場合にのみ法定の仲介手数料が必要になります。物件価格の3%+6万円(別途消費税)になります。
当社では引渡し時に全額のお支払になります。
※ご購入相談をいただいても、ご成約に至らなかった場合や、ご購入を途中で取りやめたなどの場合には、通常仲介手数料は発生しないです。

主な税金

印紙税
不動産売買契約書や、金銭消費貸借契約書(住宅ローンをご利用の場合)に貼る印紙代です。
不動産価格や住宅ローンお借入れ金額により額面は異なります。
固定資産税
所有不動産に対して、毎年課税される税金です。
税額:課税標準額 × 税率
1月1日現在の各市町村の固定資産課税台帳に記されている土地や建物にかかる税金です。
取得年次分支払時期:残代金お支払い時に日割清算します。
※標準税率は1.4%です。
都市計画税
固定資産税と合わせ、所有不動産に対して毎年課税される税金です。
税額:課税標準額 × 税率
1月1日現在の所有者に課せられます。
取得年次分支払時期:残代金お支払い時に日割清算します。
※税率は0.3%が上限です。
不動産取得税
不動産取得時に際して課税される税金です。
税額:課税標準額 × 税率
支払時期:不動産取得後に納税通知書により課税されます。

※不動産の種類により税率が異なります。
※新築の場合は軽減措置があります。

※登録免許税は登記費用に含みます。
※税金・諸費用は、購入物件、購入の時期、諸条件、取扱い金融機関などにより異なりますので、お気軽にご相談ください。
※上記以外にも、リフォーム費用、外壁修繕費用など、別途必要に応じてかかる費用もあります。

FLOW2 物件収集

チラシやインターネット、不動産会社などを使い情報を収集します。
できるだけ多くの物件を比較対象し、候補を絞り込んでいきます。

収益物件情報は、不動産会社によって一般市場に流通していない物件の取り扱いもあるため、
できるだけ多くの不動産会社を回りましょう。

購入物件の価格、収益性、駅からの距離、環境や利便性…
ご購入物件の決定に、どれも重要な要素となってきます。

クオリアホームの投資物件一覧を見る

FLOW3 物件選定

物件を絞り込んだら、実際に物件を見学します。
物件概要書と比較をし、チラシやホームページではわからない情報をご自分の目で確かめていただきます。

物件の状態や周辺の環境を知ることができる現地見学。
気になる物件が見つかったら、どんどん物件見学をお申し付けください。

物件見学のポイント
①物件周辺の環境は、平日と土日、昼と夜、晴天と雨天では異なることがあります。
気に入った物件については曜日による違い、昼夜の違いなども確かめておきましょう。
最寄駅までの道筋、距離、環境などは実際歩いてお確かめになられることをおすすめします。
④近隣の環境は徐々に変化し大きな空地や駐車場がある場合などは、将来大きな建物が建つ可能性があります。

そういった目に見えるチェック項目や、その他のオリジナルの20項目以上のチェック項目を用意し、
購入判断のアドバイスをさせていただきます。

FLOW4 購入のお申込み

現地見学をしていただき、気に入った物件がありましたらお申込みをしていただきます。
購入条件などを書面にご記入いただきます。

1現地見学をして、気に入った物件があったらお申込みをします。

購入条件などを書面で不動産会社を通じ、物件所有者にお申込みを入れます。
売買価格や手付金の額、引渡しの時期、契約日時など、を取り決めます。
条件が合えば、「契約」となります。

2住宅ローン事前審査

ローンご利用のお客様は、この時点で、金融機関に融資の事前審査のお申込みをします。
金融機関はご自由にお選びいただけます。
実際のローンのお申込みは、不動産売買契約成立後となりますので、
後から「不動産購入契約はしたがローンを断られた」という事態にならないよう、事前に確認いたします。

お客様に有利な金融機関のご紹介、条件交渉も積極的にお手伝いさせていただきます。

FLOW5 不動産売買契約の締結

宅地建物取引士から重要事項説明書、売買契約書の説明を受けていただき、売買契約を締結します。
一般的には売買金額の10%程度を手付金でお支払いいただきます。

1物件の調査

売主様、買主様の間で不動産のご購入価格および諸条件が合意に達しましたら、
取引の安全を期すための物件調査をいたします。
安全なお取引のために重要な作業ですので、見落としのないようしっかりと調査いたします。

物件の調査内容
物件種別によって
調査項目が異なります
法務局調査
公図、測量図、建物図
道路関係
固定資産評価証明
給排水施設、電気・ガスの施設
雨漏り、シロアリの被害
近隣調査(建築計画、申し合わせ事項、周辺環境に影響を及ぼす施設など)
登記簿記載事項
役所調査
その他の法令制限
現地調査
境界標・境界線、越境物
給排水管の故障
売主様が撤去する設備、買主様に引き渡す設備・資料・図面・管理メンテナンス連絡先
隣接所有者
都市計画法・建築基準法の制限
上・下水道の埋設管
接面道路状況
土地・建物の利用状況
増改築・リフォームの履歴
主要設備の故障・不具合

さらに不動産物件のある地域の法規制、権利関係や埋設物など、不動産物件を見ただけではわからない重要なポイントから、
「建物に雨漏りが無いか?」「付帯するエアコンや給湯設備、建具の建て付けなどに不具合が無いか?」など、
細かいポイントに至るまでご確認させていただきます。

2ご契約前の説明・重要事項説明

売買契約の前に、買主様に対して宅地建物取引業者が不動産の重要な事項について
書面を交付のうえ説明するよう法律上義務づけられています。
この書面を「重要事項説明書」といい、その説明は宅地建物取引士の資格を有するものが行います。

「重要事項」とは、不動産売買にあたり宅建業者が買主様に説明しなければならない事項をいい、登記簿記載の事項、都市計画法・建築基準法などの制限、代金授受の方法、契約解除に関する事項などがあります。

「重要事項説明書」に記載される内容は、難しいことが多いですが、内容を理解することはとても重要です。不動産売買契約前にお目通しいただくことをおすすめします。内容にご不明な点がある場合は、必ず担当者にお確かめください。

3不動産売買契約の締結・手付金の支払

「不動産売買契約書」を用いて契約を締結します。「不動産売買契約書」には、条件交渉で合意に達した事項を盛り込み、売主様・買主様双方に交付します。

契約内容を確認後、双方ご署名ご捺印をいただき、買主様が売主様に手付金をお支払いいただきましたら、無事契約成立です。不動産売買契約の締結後は、契約書の記載内容に基づいて、双方の権利や義務を履行することになります。義務に違反すると違約金の支払いが必要になる場合もありますので、不明な点は必ず担当者にご確認ください。

また、契約時の物件状態を確認する書類として、物件調査時に作成した「物件状況等報告書」と「設備表」をお渡しします。

不動産売買契約時に
必要な主なもの
手付金(売買価格の1割が目安です)
収入印紙代(売買金額によって額面が異なります)
実印
ご本人確認資料(運転免許証など)

※住宅ローンご利用の場合は、ローンお申込み用書類も必要です。
※その他ケースに応じて必要になるものがございますので、詳しくは担当者にお尋ねください。

FLOW6 ローン契約

売買契約後、アパートローンの契約をします。
売買契約の前に、事前に審査を受けていただき、事前承認を取る必要があります。

アパートローンを利用される方は、売買契約後に金融機関に借り入れのお申込みを行います。
金融機関は銀行をはじめ、ご自由にお選びいただけます。
ローンにはさまざまな商品がありますので、金融機関がお決まりでない方は担当者にご相談ください。
当社ではお客様の代わりに銀行への交渉を行います。

1住宅ローンのお申込み

何かと煩雑なアパートローンのお申込み手続きを不動産会社担当者がお手伝いします。

アパートローンの
お申込みに必要な物
住宅ローンお申込み書
実印
印鑑証明書(発行後3ヶ月以内のもの)
住民票
住民税決定通知書
収入証明書(または所得証明書)
不動産売買契約書
重要事項説明書
融資のお申込み書類一式
印紙代

※金融機関ごとに若干異なります。その他ケースに応じて必要になるものがありますので、詳しくは不動産会社担当者にお尋ねください。

2融資承認

アパートローンのお申込みから1〜3週間程度で、金融機関より融資の審査結果の連絡があります。
融資承認が得られましたら、金融機関との間で金銭消費貸借契約兼抵当権設定契約(アパートローンお借り入れのご契約)を結び、詳細な借り入れ条件を決定します。

お客様に有利な金融機関のご紹介、条件交渉も積極的にお手伝いさせていただきます。

FLOW7 残代金決済・引渡し

残代金決済と引渡し、そして所有権移転登記を同日に行っていただきます。
いよいよ不動産オーナーとしての日々がスタートします。

1引渡し前の現地確認
物件の最終確認を、現地にて行います。売主様、買主様お立会いのもと、不動産売買契約時にお渡しした「物件状況等報告書」と「設備表」にしたがって付帯物の確認、境界などの立会いをいたします。
2登記に必要な書類の確認
所有権移転登記の申請に必要な書類が揃っているか、司法書士が確認します。
買主様への不動産物件の所有権の移転に際し、障害となるような権利設定などがなされていないか、実際に登記手続きを代行していただく司法書士との連携で、安全で確実な不動産取引をお手伝いいたします。
3残代金の支払い
買主様から売主様に残代金を支払います。
預金小切手や現金で授受する場合もありますが、銀行振込で残代金を授受するケースが一般的です。
4鍵の受け取り・関係書類の受け取り
残代金のお支払いと同時に、買主様は売主様から物件の鍵や契約書など資料一式を受け取ります。
管理規約、パンフレット、建物付帯設備の取扱説明書などがある場合はあわせて、売主様から受け取ります。
5固定資産税・管理費などの清算
固定資産税・管理費などの負担金の清算をします。
引渡し前日までは売主様の負担、当日からは買主様の負担として、日割り清算で行うのが一般的です。
固定資産税の起算日は、1月1日です。
納付書が届いていない場合は、前年分を参考にして清算するのが一般的です。
6諸費用の支払い
最後に、仲介手数料、司法書士への報酬など、諸費用の支払いをします。
7アフターフォロー
取引は完了しましたが、ここからも担当不動産会社のお付き合いの仕方に、個性がでます。
これをきっかけに気の置けないお付き合いができるようになる不動産会社と、ここまでで作業終了、という不動産会社があります。
物件の将来にわたる気遣いも必要になる不動産購入です。
これをきっかけに親密な関係を築ける不動産会社選びは重要です。

ご入居される方のお引越しの手配、リフォーム会社の手配、ハウスクリーニングの手配、入居率の促進など、ここから始まる作業もオーナー様には大事な作業になります。
これらを安心して任せられるスキルがあることを確認しましょう。
残代金の支払い時に
必要な主なもの
残代金
仲介手数料の残金
登記費用(登録免許税)
司法書士への報酬
固定資産税・都市計画税、管理費などの清算金
住民票
実印
印鑑証明書(発行から3ヶ月以内のもの、抵当権設定時のみ)
ご本人確認資料(運転免許証など)

※その他ケースに応じて必要になるものがありますので、詳しくは不動産会社担当者にお尋ねください。

クオリアホームの仕事は、売買の立会いだけでは終わりません。
オーナー様になられた購入者様と一緒にオーナー様の不動産運用のお手伝いをいたします。
管理、細かな手配、入居率の促進
、すべてクオリアホームの実績あるスキルです。

クオリアホームでは、リフォーム会社、ハウスクリーニング業者、外壁修繕業者など、クオリアホームと取引実績があり、信頼のおける業者をご要望に応じてご紹介いたします。

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